7 exemples d'investissements locatifs à réaliser à Nantes
Introduction
Nantes, métropole dynamique de l'ouest de la France, séduit par son attractivité économique, culturelle et universitaire. Elle offre un cadre idéal pour les investisseurs immobiliers souhaitant diversifier leur patrimoine et optimiser leur rentabilité. Voici sept exemples d'investissements locatifs à considérer dans cette ville en plein essor.
1. Investir dans un studio étudiant proche des universités
L'achat d'un studio ou d'un petit appartement destiné à la location étudiante, situé à proximité des campus universitaires ou des écoles supérieures.
Avantages :
Coûts :
Rentabilité :
Avantages :
- Demande constante : Avec plus de 60 000 étudiants, Nantes garantit une forte demande locative.
- Gestion simplifiée : Les petites surfaces sont plus faciles à entretenir et à gérer.
- Fiscalité avantageuse : Possibilité de bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offrant des avantages fiscaux intéressants.
Coûts :
- Prix d'achat : Entre 80 000 € et 150 000 € selon le quartier et la surface.
- Charges : Frais de copropriété, taxe foncière, et éventuellement des travaux de mise aux normes.
- Mobilier : Investissement initial pour meubler le logement selon les besoins des étudiants.
Rentabilité :
- Rendement brut : Entre 4 % et 6 %.
- Potentiel de valorisation : Les quartiers étudiants prennent de la valeur avec le temps.
- Vacance locative réduite : Grâce à la forte demande, le risque de vacance est faible.
2. Acquisition d'un appartement pour la colocation en centre-ville
Acheter un grand appartement pour le proposer en colocation à des étudiants ou des jeunes actifs, généralement situé en centre-ville ou dans des quartiers branchés.
Avantages :
Coûts :
Rentabilité :
Avantages :
- Loyers optimisés : La somme des loyers par chambre dépasse souvent le loyer global d'une location classique.
- Demande élevée : La colocation est prisée pour son aspect économique et convivial.
- Flexibilité : Possibilité de louer à différents profils (étudiants, jeunes professionnels).
Coûts :
- Prix d'achat : Plus élevé pour les grandes surfaces, souvent au-delà de 250 000 €.
- Aménagements : Travaux pour adapter le logement à la colocation (salles de bain supplémentaires, isolation phonique).
- Gestion : Suivi de plusieurs locataires, nécessitant plus d'attention.
Rentabilité :
- Rendement brut : Peut atteindre 7 % à 8 %.
- Stabilité des revenus : Même en cas de départ d'un colocataire, les autres loyers compensent.
- Valorisation du bien : Les grands appartements en centre-ville sont rares et prennent de la valeur.
3. Investissement dans un parking ou un garage
Achat d'une place de parking ou d'un garage fermé pour le louer à des particuliers ou des professionnels.
Avantages :
Coûts :
Rentabilité :
Avantages :
- Investissement accessible : Prix d'achat relativement bas, entre 10 000 € et 30 000 €.
- Gestion simplifiée : Pas de travaux, peu d'entretien, pas de charges liées à l'habitation.
- Demande croissante : Le stationnement devient de plus en plus difficile en ville.
Coûts :
- Prix d'achat : Variable selon l'emplacement.
- Charges faibles : Peu de charges de copropriété ou de taxes.
- Fiscalité : Imposition sur les revenus fonciers classiques.
Rentabilité :
- Rendement brut : Entre 5 % et 10 %.
- Faible vacance locative : La demande est constante dans les zones urbaines denses.
- Risques limités : Moins soumis aux dégradations qu'un logement.
4. Achat d'un bien en nue-propriété
Acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier, l'usufruit étant détenu par un tiers pour une durée déterminée.
Avantages :
Coûts :
Rentabilité :
Avantages :
- Prix réduit : Achat à environ 60 % de la valeur du bien en pleine propriété.
- Aucune charge : L'usufruitier prend en charge les charges et les travaux.
- Fiscalité avantageuse : Pas d'impôt sur le revenu foncier ni d'IFI pendant la durée du démembrement.
Coûts :
- Investissement initial : Immobilisation de capital sans revenus locatifs.
- Durée du démembrement : Généralement entre 15 et 20 ans.
- Absence de contrôle : Pas de gestion possible du bien pendant la période.
Rentabilité :
- Plus-value potentielle : Récupération de la pleine propriété à terme avec une valorisation du bien.
- Stratégie patrimoniale : Préparation de la retraite ou transmission du patrimoine.
5. Investir dans une résidence services seniors
Achat d'un logement dans une résidence offrant des services aux seniors (restauration, activités, assistance), loué à un exploitant professionnel.
Avantages :
Coûts :
Rentabilité :
Avantages :
- Marché porteur : Vieillissement de la population augmentant la demande.
- Gestion déléguée : L'exploitant s'occupe de la location et de l'entretien.
- Avantages fiscaux : Dispositifs Censi-Bouvard ou LMNP pour réduire l'impôt.
Coûts :
- Prix d'achat : Variable, généralement à partir de 100 000 €.
- Charges de copropriété : Souvent plus élevées en raison des services.
- Risques liés à l'exploitant : Dépendance à sa solvabilité et sa gestion.
Rentabilité :
- Rendement brut : Entre 4 % et 5 %.
- Revenus sécurisés : Loyers versés par bail commercial sur le long terme.
- Valorisation : Potentiel de revente intéressant dans un marché en expansion.
6. Acquisition d'un bien à rénover dans un quartier en devenir
Acheter un logement ancien nécessitant des travaux, situé dans un quartier en réhabilitation ou en développement.
Avantages :
Coûts :
Rentabilité :
Avantages :
- Prix attractif : Coût d'achat inférieur au marché.
- Plus-value potentielle : Valorisation après rénovation et avec l'évolution du quartier.
- Avantages fiscaux : Dispositifs comme le déficit foncier ou la loi Malraux pour déduire les travaux.
Coûts :
- Travaux : Budget parfois conséquent, nécessitant une bonne estimation préalable.
- Gestion du chantier : Suivi des travaux et respect des normes.
- Risques : Imprévus techniques ou financiers.
Rentabilité :
- Rendement élevé : Possible si les travaux sont maîtrisés.
- Attractivité locative : Logement rénové dans un quartier en plein essor.
- Long terme : Investissement patrimonial avec une vision sur plusieurs années.
7. Investissement en SCPI spécialisées sur Nantes
Placer son capital dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui investissent dans l'immobilier nantais.
Avantages :
Coûts :
Rentabilité :
Avantages :
- Accessibilité : Possibilité d'investir avec des montants modestes.
- Diversification : Portefeuille réparti sur plusieurs biens et secteurs.
- Gestion professionnelle : Aucun souci de gestion locative.
Coûts :
- Frais d'entrée : Entre 8 % et 12 % du montant investi.
- Frais de gestion : Prélèvements annuels sur les revenus.
- Liquidité limitée : Revente des parts parfois longue.
Rentabilité :
- Rendement moyen : Entre 4 % et 5 % nets.
- Revenus réguliers : Distribution trimestrielle ou semestrielle des loyers.
- Fiscalité : Revenus fonciers imposables, possibilité d'investir en démembrement pour optimiser.
Pour conclure
Nantes offre un panel varié d'opportunités pour l'investissement locatif. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, il est crucial d'analyser chaque option en fonction de votre profil, de vos objectifs et de votre capacité financière. Faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine à Nantes peut vous aider à optimiser votre stratégie et à sécuriser votre investissement dans cette ville prometteuse.
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